Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yeni olsa bile emsalden düşük kira bedeli için 5 yıldan evvel kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.
Dairenin kararına nazaran, 2005’te İstanbul’daki iş yerini kiraya veren kişi, kiracısının 2021’de ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsallerinin çok altında kaldığını, rayiç kira bedellerinin çok arttığını belirterek, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi maksadıyla kira tespit davası açtı.
Yargılamayı yapan sulh hukuk mahkemesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereği taraflar arasında en son kira sözleşmesi yenilemesinin 2018’de yapıldığını, son kontratın üzerinden dava tarihi prestijiyle şimdi 5 yıllık müddetin geçmemiş olması sebebiyle “hak ve nesafete nazaran belirleme yapılamayacağını”, “bu sebeple mukaveledeki kararların uygulanması gerektiği”, “kira kontratındaki artış kuralına nazaran hesaplama yapılması gerektiğine” karar verdi.
Davacının, istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, itirazın reddine hükmetti.
Davacı, kiracının 2005’ten bu yana mülkü kullandığını, bu sebeple mahallî mahkeme kararının hukuka muhalif olduğunu ileri sürerek, kararı temyiz etti.
Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, mahkeme kararını hukuka ters bularak bozdu.
Karardan
Dairenin kararında, 6098 sayılı Kanun uyarınca tarafların yenilenen kira devirlerinde uygulanacak kira bedeline ait mutabakatlarının, bir evvelki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara nazaran değişim oranını geçmemek şartıyla geçerli olduğu, bunun bir yıldan daha uzun müddetli kira kontratlarında de uygulanacağı belirtildi.
Yasal düzenleme uyarınca, 5 yıldan uzun müddetli yahut 5 yıldan sonra yenilenen kira mukavelelerinde de yeni kira yılında uygulanacak bedelin “üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak, adalete uygun biçimde belirleneceği” bildirildi.
Ayrıca, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda, kira bedelinin belirlenmesine ait her vakit dava açılabileceğinin karar altına alındığı anımsatılan kararda, “Sözleşmede yeni kira periyodunda kira bedelinin artırılacağına ait bir karar varsa, yeni kira devrinin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni devrin başlangıcından itibaren geçerli olur denilmektedir.” denildi.
Eksik araştırma tarz ve kanuna karşıt bulundu
Dava konusu olayda, mahkemenin 2018’deki mukaveleyi temel alarak karar kurduğu belirtilen kararda, tarafların kira alakasının 2005’te başladığı, 2018’deki kira kontratının ölçü prestijiyle güncellemeyi tabir etmediği, yalnızca mevcut kira ilgisini yazılı hale getirmek hedefiyle düzenlendiğinin argüman edildiği aktarıldı.
Mahkemenin misyonunun “sunulan kanıtları tartışmak ve değerlendirmek” olduğu vurgulanan kararda, kira sözleşmesi tarihinin meçhullüğü ile kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının da araştırılması gerektiği tabir edildi.
Dairenin kararında, yenilenen kontrat ile belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi haline ait ise “Yenilenen mukavelenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi birinci kontratın başlangıcına nazaran geçen mühletler gözetilerek kaideleri varsa kira bedelinin hak ve nesafete nazaran tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir.” kararına yer verildi.
Yasal düzenlemeler uyarınca mahallî mahkeme kararının hukuka muhalif olduğu belirtilen kararda, şu tabirler yer aldı:
-Hal bu türlü olunca birinci derece mahkemesince yenilenen 2018 başlangıç tarihli kira mukavelesinin, yenilendiği tarih prestijiyle belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının uzman heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, o tarih prestijiyle ödenmekte olan kira bedellerinin de bu kapsamda kıymetlendirilmesi, yenilenen mukavelede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespiti halinde talep edilen devir kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması, aksi halde hak ve nesafete nazaran kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı halde karar verilmiş olması yöntem ve kanuna karşıt olup, bozmayı gerektirmiştir.