Balıkesir’in Edremit ilçesi Altınoluk Mahallesi’nde 1996 yılında inşa edilen bir siteden üç yıl evvel yazlık villa satın alan Mine Y., mülkünün kapısına belediye ekiplerince “yapı tatil zaptı” asılması üzerine yasal süreç başlattı.
İlçe belediyesi tarafından gerçekleştirilen kontrollerin akabinde, binaların teras katlarında imara karşıtlık bulunduğu gerekçesiyle site içerisindeki tüm bağımsız kısım sahiplerine 335.000 TL idari para cezası uygulandı. Belediye, kelam konusu tersliklerin bir ay içerisinde eski haline getirilmemesi durumunda yıkım süreçlerinin başlatılacağını mülk sahiplerine bildiri etti. Site sakinlerinin tamamının emsal yaptırımlarla karşı karşıya kaldığı belirlendi.
“GAYRİMENKULÜ MEVCUT HALİYLE SATIN ALDIM”
Uygulanan cezai süreçlerin akabinde durumu teknik uzmanlar ve mimarlarla inceleyen Mine Y., belediyenin talep ettiği düzeltmelerin yapısal ve teknik olarak uygulanabilir olmadığını saptadı. Taşınmazı satın aldığı devirde yapının halihazırda bu mimaride olduğunu belirten Mine Y., imara karşıt olduğu tez edilen süreçlerin kendisi tarafından yapılmadığını vurgulayarak idari para cezası ve yıkım kararının iptali istemiyle yargı yoluna başvurdu.
Konuya ait hukuksal değerlendirmede bulunan mağdur avukatı, cezanın kişiselliği unsuruna dikkat çekerek şu sözleri kullandı:
“Müvekkilim burayı mevcut haliyle satın almıştır. Yapı yaklaşık 30 yıl evvel tıpkı belediyenin verdiği ruhsatla inşa edilmiş ve bu vakte kadar kullanılmıştır. Ortada bir hukuksuzluk olduğu kanaatinde olduğumuz için yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açmış bulunmaktayız. Vatandaşlar dinlenmeye giderken bu türlü bir mağduriyetle karşılaşıyor.”
BENZER UYUŞMAZLIKLARDA YARGITAY SON KELAMI SÖYLEDİ
Mülk satın alırken yahut mevcut mülkte değişiklik yaparken karşılaşılan bu tıp mimari uyuşmazlıklarda, yüksek yargının emsal hususlarda verdiği kararlar belirleyici yasal yer oluşturuyor. Milyonlarca konut sahibini yakından ilgilendiren dış cephe ve ortak alan değişikliklerine dair hudut, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi tarafından çizildi.
Apartman ve sitelerde sıklıkla tercih edilen cam balkon yahut teras kapatma üzere uygulamaların yarattığı komşu uyuşmazlıklarını inceleyen Yargıtay, bu cins süreçlerin binanın dış cephesinde kalıcı ve sabit bir değişiklik meydana getirdiğine hükmetti.
BEŞTE DÖRT ÇOĞUNLUK KOŞUL, AKSİ HALDE ‘KAÇAK YAPI’ SAYILABİLECEK
Yargıtay’ın emsal niteliğindeki kararına nazaran, balkonlar ve yapının dış cepheleri Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bağımsız kısmın iç yeri değil, ortak alan statüsünde kabul ediliyor. Bu doğrultuda;
Apartman yahut sitelerin dış cephesinde yapılacak değişiklikler için kat maliklerinin en az beşte dördünün (4/5) yazılı onayının alınması zarurî tutuluyor.
Kullanılan gerecin (PVC, cam yahut alüminyum) ya da yapılan sürecin ruhsata tabi olup olmamasının hukuksal sonucu değiştirmediği belirtiliyor.
Gerekli yazılı istek alınmadan gerçekleştirilen tüm projeye karşıt müdahaleler “kaçak yapı” statüsünde değerlendirilebiliyor ve eski haline getirilme mecburiliği doğuruyor.
Gayrimenkul uzmanları, sonraki devirlerde idari para cezası, yıkım kararı ya da komşular ortası türel davalarla karşılaşmamak ismine, mülk alırken mevcut yapının projesine uygunluğunun denetim edilmesini ve ortak alanda yapılacak tadilatlar öncesinde kesinlikle yasal çoğunluğun yazılı müsaadesinin alınması gerektiğini hatırlatıyor.
MAĞDUR OLMAMAK İÇİN MÜLK ALIRKEN BUNLARA DİKKAT EDİN
Uzmanlar, emsal yasal yaptırımlar ve yüksek para cezalarıyla karşılaşmamak için gayrimenkul satın almadan evvel kesinlikle denetim edilmesi gereken 4 kritik adımı şöyle sıralıyor:
Onaylı Mimari Proje: İlgili belediyenin imar müdürlüğünden mülkün resmi projesi istenmeli; teras, balkon ve oda ölçülerinin mevcut fiziki durumla eşleşip eşleşmediği denetim edilmelidir.
Güncel Takyidat Dokümanı: Tapu müdürlüğünden alınacak ayrıntılı döküm ile mülk üzerinde rastgele bir “imara aykırılık”, “yıkım kararı” yahut “idari para cezası” şerhinin bulunup bulunmadığı sorgulanmalıdır.
İskan Durumu: Binanın yapı kullanma müsaade dokümanının (iskan) olup olmadığı ve tapudaki bağımsız kısım numarası ile satın alınan dairenin uyuşup uyuşmadığı netleştirilmelidir.
Sitedeki İdare Planı: Tapuda kayıtlı olan apartman/site idare planı incelenerek ortak alanların, terasların ve dış cephelerin kullanımına dair evvelce konulmuş yasal bir kısıtlama olup olmadığına bakılmalıdır.
Satış esnasında satıcının yahut aracıların “Biz burayı yıllardır bu formda problemsiz kullanıyoruz” beyanı hukuken geçersizdir. Asıl olan fiili durum değil, belediye arşivindeki resmi mimari projedir.