Son periyotta süratle artan aidatlar, kiracıların bütçesini zorlamaya devam ediyor. Fakat aidatın tamamının kiracının sorumluluğunda olduğu kanısı de hukuken hakikat değil.
Apartman ve site sarfiyatlarında öncelikle sarfiyatın niteliğine bakılması gerekiyor. Günlük kullanım ve işletmeye ait masraflarla, binanın asıllı halde yenilenmesi yahut bedelinin korunması için yapılan büyük harcamalar birbirinden ayrılmalı.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na nazaran ortak giderler konusunda kat malikinin temel sorumluluğu bulunuyor. Bununla birlikte kiracılar da belli kurallarda ortak giderlerden sorumlu tutulabiliyor. Kanun, kiracının bu sorumluluğunu kira ölçüsüyle sonlandırırken, yaptığı ödemenin kira borcundan düşülmesini öngörüyor.
HANGİ ÖDEME KİMİN SORUMLULUĞUNDA?
Apartman masraflarını kabaca iki kümede kıymetlendirmek mümkün:
İşletme ve kullanım masrafları: Temizlik, ortak alanların elektrik ve su masrafları, rutin bakım ve işletme kapsamında yapılan harcamalar üzere günlük kullanımla kontaklı sarfiyatlar.
Esaslı tamir ve yenileme masrafları: Binanın ana yapısına, ortak tesislerine yahut bedeline ait büyük çaplı yenileme ve tamir harcamaları.
Ancak bir sarfiyatın sadece aidat pusulasında yer alması, onun otomatik olarak kiracıya ilişkin olduğu manasına gelmez. Giderin niteliği, kira sözleşmesi, idare planı ve ilgili mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.
KURAL OLARAK EV SAHİBİNE AİT OLAN MASRAFLAR
Aşağıdaki harcamalar, sarfiyatın niteliğine nazaran kural olarak konut sahibinin sorumluluğunda değerlendirilebilecek kalemler arasında yer alıyor:
Dış cephe mantolama ve temelli yenileme: Binanın dış cephesinin yalıtım yahut kapsamlı yenileme hedefiyle değiştirilmesi üzere büyük işler.
Asansörün yenilenmesi ve asıllı revizyonlar: Motor, kabin yahut ana sistemlerin değiştirilmesi üzere kapsamlı yenileme çalışmaları. Rutin bakım ve işletme masrafları ise ayrıyeten kıymetlendirilir.
Çatı yenileme ve kapsamlı izolasyon: Çatının tam yenilenmesi yahut asıllı su yalıtımı yapılması üzere büyük tamirat masrafları.
Kapıcı ve bina görevlisine ait birtakım tazminat sarfiyatları: Özellikle kıdem ve ihbar üzere sarfiyatların hangi kapsamda doğduğu ayrıyeten değerlendirilmelidir.
Ana altyapı ve ortak tesis yenilemeleri: Hidrofor, ana borular yahut ortak güvenlik sistemleri üzere binanın ortak tesislerine ait temelli yenileme sarfiyatları.
Esaslı yenilemeler için oluşturulan fon ve avanslar: Gelecekte yapılacak büyük tamirat ve yenilemeler için toplanan bedellerin hangi maksatla ve hangi kararla toplandığı değer taşır.
Burada kritik nokta, rastgele bir sarfiyatın “demirbaş” ismiyle yazılmasının tek başına kâfi olmamasıdır. Masrafın hakikaten hangi iş için yapıldığı ve hukuken kimin sorumluluğunda olduğu incelenmelidir.
KİRACI ÖDEDİYSE PARASINI KİRAYA MAHSUP EDEBİLİR Mİ?
Kiracının, kendisine ilişkin olmadığı bedellendirilen bir ortak gideri ödemesi halinde birinci yapılması gereken, ödemenin niteliğini belgelemektir.
1. AİDAT DÖKÜMÜNÜ İSTEYİN
Yönetimden aidatın hangi kalemlerden oluştuğunu gösteren detaylı dökümü talep edin. Bilhassa büyük çaplı tamir, yenileme ve ortak tesis masraflarının ne için toplandığını öğrenin.
2. ÖDEME BELGELERİNİ SAKLAYIN
Banka dekontu, aidat makbuzu, idare tarafından verilen masraf dökümü ve varsa kat malikleri kurulu kararını saklayın. Ödemenin hangi masraf için yapıldığının açıkça görülebilmesi değerlidir.
3. EV SAHİBİNE YAZILI OLARAK BİLDİRİN
Ödemenin hangi sarfiyat için yapıldığını ve sebep malike ilişkin olduğunu düşündüğünüzü konut sahibine yazılı formda bildirin.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi, kiracının belli ortak gider ve avans borçlarından kira ölçüsüyle hudutlu olmak üzere sorumlu olabileceğini; kiracının yaptığı ödemenin ise kira borcundan düşüleceğini düzenliyor.
Bu sebeple, “aidatta gördüğünüz her büyük kalemi direkt bir sonraki ay kiradan düşün” halinde hareket etmek yerine, öncelikle masrafın niteliğinin ve sorumluluğun belirlenmesi gerekiyor.
AİDATTAKİ HER KALEM KİRACIYA AİT DEĞİL
Kiracılar açısından en kıymetli nokta, aylık aidatın tek bir kalem olarak değerlendirilmemesi.
Temizlik, ortak alanların işletilmesi ve rutin bakım üzere masraflarla binanın çatısının yenilenmesi, dış cephenin temelli biçimde değiştirilmesi yahut ortak tesislerin kapsamlı formda yenilenmesi tıpkı tüzel nitelikte olmayabilir.
Bu sebeple aidat fiyatı yükseldiğinde sadece toplam sayıya değil, aidatın hangi masraflardan oluştuğuna da bakmak gerekiyor.
Kiracı, kendisine ilişkin olmayan bir sarfiyatı ödediğini düşünüyorsa ödeme dokümanlarını ve idare kayıtlarını toplamalı; kira mukavelesini de dikkate alarak hakkını buna nazaran kullanmalıdır.
Özetle: Aidat ödemek, apartmanda yapılan her masrafı kiracının üstlendiği manasına gelmiyor. Masrafın niteliğini öğrenmeden ödeme yapmak ise kiracının aleyhine sonuç doğurabiliyor.